Tipos de subastas públicas en España: judiciales, AEAT, TGSS y notariales
El panorama de las subastas públicas en España presenta varias modalidades que todo inversor debería conocer antes de tomar una decisión. Cada tipo de subasta tiene características propias en cuanto a procedimiento, publicidad, régimen de cargas, depósito, plazos de pago y riesgos posteriores a la adjudicación.
Aunque muchas subastas se consultan hoy a través del Portal de Subastas del BOE, no todas funcionan igual ni ofrecen el mismo nivel de información o protección al adjudicatario.
¿Qué entidad promueve cada tipo de subasta?
Las subastas judiciales nacen de procedimientos tramitados ante juzgados y tribunales. Suelen proceder de ejecuciones dinerarias, ejecuciones hipotecarias, divisiones de cosa común, procedimientos concursales o ejecuciones derivadas de resoluciones judiciales.
Las subastas de la AEAT derivan normalmente de procedimientos administrativos de apremio por deudas tributarias impagadas. Cuando un contribuyente no satisface sus obligaciones fiscales, la Agencia Tributaria puede embargar bienes y promover su enajenación. La AEAT informa de que subasta regularmente, a través del Portal de Subastas del BOE, bienes de todo tipo, incluidos inmuebles y vehículos.
Las subastas de la TGSS responden al cobro de deudas con la Seguridad Social, como cuotas, cotizaciones, recargos, intereses o responsabilidades derivadas del sistema. Se rigen principalmente por el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto 1415/2004.
Las subastas notariales pueden aparecer en distintos contextos, aunque el supuesto más conocido es la venta extrajudicial de bienes hipotecados cuando se pactó expresamente en la escritura de constitución de hipoteca. La Ley Hipotecaria permite pactar la venta extrajudicial del bien hipotecado para el caso de incumplimiento de la obligación garantizada.
Qué tipos de bienes salen a subasta
En las subastas judiciales puede encontrarse una gran variedad de bienes: viviendas, locales, naves, terrenos, vehículos, maquinaria, participaciones, joyas u otros activos embargables. No conviene afirmar un porcentaje fijo de inmuebles urbanos sin una fuente actualizada y contrastada.
Las subastas de la AEAT pueden incluir inmuebles urbanos y rústicos, vehículos, embarcaciones, maquinaria, derechos o participaciones, según el expediente de apremio.
En las subastas de la TGSS pueden aparecer inmuebles, vehículos, maquinaria, bienes empresariales y otros activos embargados. No se limitan a bienes empresariales, aunque estos sean frecuentes cuando la deuda procede de una actividad económica.
Las subastas notariales no se limitan exclusivamente a inmuebles hipotecados en todos los casos, aunque la venta extrajudicial hipotecaria sí gira alrededor del bien hipotecado. Pueden existir otras subastas notariales voluntarias o derivadas de expedientes específicos.
Dónde se publican los anuncios Subastas judiciales
Las subastas judiciales electrónicas se publican en el Portal de Subastas del BOE. Este portal se consolidó como plataforma central de subastas electrónicas tras la reforma de 2015, aunque siempre conviene revisar el edicto y los datos del procedimiento concreto.
Subastas AEAT
La AEAT utiliza el Portal de Subastas del BOE para sus subastas. La propia sede electrónica de la Agencia Tributaria remite a ese portal y facilita un buscador de bienes en proceso de subasta.
Subastas TGSS
Las subastas de la TGSS tienen su propio régimen reglamentario. En el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social se prevé la publicación del anuncio de subasta en el tablón de anuncios de la Seguridad Social situado en su sede electrónica, sin perjuicio de otros medios de publicidad cuando proceda.
Por tanto, no conviene afirmar de forma absoluta que la TGSS utiliza siempre el Portal BOE como “plataforma única”.
Subastas notariales
Las subastas notariales no deben describirse como publicadas en “portales inmobiliarios especializados” o en webs de bancos como regla general. La subasta notarial electrónica se articula a través del Portal de Subastas del BOE cuando procede conforme a la normativa aplicable. En ventas extrajudiciales hipotecarias, además, deben respetarse las formalidades hipotecarias y notariales correspondientes.
Régimen de cargas y gravámenes
El tratamiento de las cargas varía según la modalidad de subasta y, sobre todo, según cuál sea la carga que se ejecuta.
Subastas judiciales
En subastas judiciales, la regla práctica es distinguir entre cargas anteriores y posteriores a la carga ejecutada.
Las cargas posteriores pueden cancelarse mediante el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación, siempre que proceda. Las cargas anteriores o preferentes subsisten. La LEC exige que el anuncio de subasta informe de que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que el licitador los acepta por el solo hecho de participar.
No es preciso decir que se cancelan “automáticamente”: en la práctica, la cancelación requiere el mandamiento correspondiente y la calificación registral.
Subastas AEAT
En las subastas de la AEAT no debe afirmarse que “el adquirente asume todas las cargas existentes”. Lo correcto es revisar el expediente y el anuncio de subasta, porque las cargas anteriores o preferentes pueden subsistir y las posteriores pueden quedar afectadas por el procedimiento administrativo de apremio según su rango y normativa aplicable.
En la práctica, el inversor debe analizar con especial cuidado:
cargas registrales anteriores; hipotecas preferentes; afecciones fiscales; deudas comunitarias; IBI y tributos locales; situación posesoria; condiciones específicas de la subasta. Subastas TGSS
En las subastas de la TGSS tampoco es correcto afirmar que subsisten todas las cargas. El Reglamento establece que, si existen cargas o gravámenes reales preferentes al derecho anotado de la Seguridad Social, el tipo de subasta se calcula por la diferencia entre el valor del bien y el valor de esas cargas, que quedarán subsistentes sin aplicar el precio del remate a su extinción.
Por tanto, la clave es determinar qué cargas son preferentes, cuáles no y cómo se ha fijado el tipo de subasta.
Subastas notariales
En la venta extrajudicial hipotecaria, el efecto es parecido al de la ejecución hipotecaria judicial respecto de la hipoteca ejecutada y las cargas posteriores: la venta puede producir efecto cancelatorio sobre las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, manteniéndose las anteriores o preferentes. La venta extrajudicial se realiza por medio de notario y con las formalidades del Reglamento Hipotecario.
Posibilidad de inspección del inmueble Subastas judiciales
En las subastas judiciales, la posibilidad de visitar el inmueble no está garantizada. Depende de la situación posesoria, de la colaboración del ocupante, de la existencia de administración judicial o depositario, y de lo que conste en el procedimiento.
No conviene afirmar que siempre se permiten visitas en una o dos jornadas antes de la subasta.
Subastas AEAT
Puede haber más información administrativa sobre el bien, pero la visita tampoco debe darse por garantizada. Dependerá del tipo de bien, del depositario, de la situación posesoria y de las condiciones concretas publicadas.
Subastas TGSS
En bienes muebles, maquinaria o activos empresariales puede existir posibilidad de inspección coordinada, pero no debe presentarse como regla general. En inmuebles ocupados, la visita puede ser tan complicada como en otras modalidades.
Subastas notariales
En algunas ventas extrajudiciales puede existir mayor coordinación con acreedores o entidades interesadas, pero tampoco debe asumirse que la visita será siempre más accesible. Dependerá de la posesión del inmueble y de la colaboración de quien lo ocupe.
Proceso de posesión o lanzamiento tras la adjudicación Subastas judiciales
En subastas judiciales, la entrega de posesión puede tramitarse dentro del procedimiento en determinados casos, pero no siempre es automática ni inmediata. Si existen ocupantes con título, arrendatarios o situaciones de vulnerabilidad, los plazos pueden alargarse.
No conviene prometer un coste de 300 a 800 € ni un plazo fijo de 6 a 12 meses. La duración dependerá del juzgado, la situación posesoria y las incidencias procesales.
Subastas AEAT y TGSS
En subastas administrativas, el adjudicatario debe revisar qué alcance tiene la entrega de posesión prevista en el expediente y qué ocurre si el inmueble está ocupado. En muchos casos puede necesitar actuaciones posteriores para recuperar la posesión, pero no debe afirmarse de forma absoluta que “el lanzamiento corre a cargo del comprador” sin revisar el procedimiento concreto.
Subastas notariales
La venta extrajudicial notarial no equivale necesariamente a una entrega posesoria inmediata. Si hay ocupantes que no entregan voluntariamente el inmueble, puede ser necesario acudir a los cauces legales correspondientes. No debe afirmarse que el notario o la entidad financiera gestionarán siempre un lanzamiento más ágil.
Ventajas e inconvenientes de cada modalidad Subastas judiciales
Ventajas:
Procedimiento reglado. Publicación centralizada. Posibilidad de cancelación de cargas posteriores. Título judicial para inscripción. Mayor previsibilidad procesal en cuanto a remate y adjudicación.
Inconvenientes:
Información limitada sobre el estado físico. Visita no siempre posible. Riesgo de ocupación o arrendamientos. Plazos judiciales variables. Necesidad de revisar cuidadosamente cargas y situación posesoria. Subastas AEAT
Ventajas:
Variedad de bienes. Información administrativa del expediente. Posibilidad de encontrar activos poco habituales. Tramitación administrativa estructurada.
Inconvenientes:
Régimen de cargas que exige análisis específico. Posible subsistencia de cargas preferentes. Riesgos de posesión. Necesidad de revisar afecciones fiscales, urbanísticas y comunitarias. Condiciones particulares diferentes según expediente. Subastas TGSS
Ventajas:
Posibilidad de acceder a bienes empresariales o industriales. Procedimiento reglado por normativa recaudatoria. Información específica sobre valoración y cargas. Oportunidades en activos menos demandados por particulares.
Inconvenientes:
Complejidad de cargas preferentes. Depósito y plazos de pago propios. Riesgos técnicos en maquinaria, naves o activos empresariales. Posible dificultad de posesión o retirada de bienes. Mercado más especializado. Subastas notariales
Ventajas:
Procedimiento extrajudicial regulado. Puede ser más ágil en algunos supuestos. Intervención notarial. Utilidad cuando existe pacto de venta extrajudicial hipotecaria.
Inconvenientes:
Menor volumen que las subastas judiciales. Necesidad de revisar estrictamente el pacto hipotecario y las notificaciones. Riesgos de cargas anteriores, ocupación y posesión. No siempre hay más información física del inmueble. Puede requerir actuación judicial posterior si no hay entrega voluntaria. Consideraciones fiscales específicas
La fiscalidad no depende solo de la modalidad de subasta. Depende también de la naturaleza del transmitente, del inmueble y de la operación.
En una adjudicación de inmueble, puede proceder:
ITP-TPO, si la transmisión no está sujeta a IVA. IVA, en determinadas entregas empresariales o profesionales. AJD, si procede según la operación. Plusvalía municipal, cuando corresponda. IRPF o Impuesto sobre Sociedades para el transmitente, no para el comprador, salvo sus propias consecuencias futuras.
No conviene afirmar de forma general que en subastas judiciales el ITP se calcula siempre sobre el precio de adjudicación. Desde la regulación del valor de referencia catastral, la base imponible en inmuebles puede venir condicionada por ese valor si es superior al declarado, salvo impugnación o particularidades del caso.
En subastas AEAT y TGSS, también debe analizarse si hay IVA, ITP, AJD, afecciones fiscales, IBI, cargas preferentes y condiciones específicas de adjudicación.