Subastas del BOE: guía básica para entender cómo funcionan
Las subastas publicadas en el Portal de Subastas del BOE pueden representar una oportunidad para adquirir inmuebles, vehículos, maquinaria y otros activos, a veces por precios inferiores al mercado. Sin embargo, también implican riesgos relevantes: cargas anteriores, ocupantes, deudas asociadas al inmueble, falta de visita, plazos estrictos de pago y una fiscalidad que debe analizarse antes de pujar.
Este mercado requiere preparación. Participar sin revisar la documentación puede convertir una aparente oportunidad en una operación costosa.
Tipos de subastas en el BOE
El sistema de subastas públicas español abarca diferentes entidades y procedimientos, cada uno con sus particularidades.
Subastas judiciales
Son subastas derivadas de procedimientos tramitados ante juzgados y tribunales. Pueden proceder, entre otros, de:
Ejecuciones hipotecarias. Ejecuciones dinerarias ordinarias. Divisiones de cosa común. Procedimientos concursales. Ejecuciones derivadas de resoluciones judiciales.
La Sede Judicial Electrónica explica que la subasta judicial permite transformar en dinero bienes hipotecados o embargados para satisfacer la deuda reclamada, y que pueden subastarse inmuebles, vehículos, muebles, maquinaria, joyas y otros bienes o derechos con valor económico.
Subastas de la Agencia Tributaria —AEAT—
La Agencia Tributaria subasta bienes embargados o aportados en garantía dentro de procedimientos de recaudación tributaria. La propia AEAT indica que subasta regularmente, a través del Portal de Subastas del BOE, bienes de todo tipo, incluidos inmuebles y vehículos.
Subastas de la Tesorería General de la Seguridad Social —TGSS—
La TGSS puede promover subastas dentro del procedimiento de apremio por deudas con la Seguridad Social. Estas subastas tienen reglas propias en materia de valoración, depósito, adjudicación y pago, reguladas principalmente por el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social.
Subastas notariales
Las subastas notariales pueden darse en distintos contextos, aunque una de las más conocidas es la venta extrajudicial de bienes hipotecados cuando se pactó expresamente en la escritura de hipoteca. No deben confundirse con una venta privada ordinaria ni con una subasta judicial.
El portal oficial: Portal de Subastas del BOE
Desde la implantación de la subasta electrónica, el Portal de Subastas del BOE se ha convertido en el punto central de consulta y participación en muchas subastas públicas. No obstante, conviene llamarlo correctamente: Portal de Subastas del BOE, no “El Remate” como denominación oficial.
Características del portal
El portal permite:
Consultar subastas activas. Filtrar por tipo de bien, provincia, entidad gestora o estado. Revisar edictos y datos básicos del expediente. Participar electrónicamente cuando se cumplen los requisitos. Recibir avisos o realizar seguimiento de subastas de interés.
La AEAT también ofrece desde su sede electrónica acceso al buscador de bienes en subasta y al Portal de Subastas del BOE.
Información disponible
La información puede incluir:
Descripción del bien. Valor de subasta. Cargas. Situación posesoria, si consta. Documentos del expediente. Fotografías, si se han incorporado. Condiciones particulares. Depósito exigido. Plazo de pujas.
Pero no debe asumirse que el portal ofrece siempre información completa sobre estado físico, ocupación, deudas de comunidad, IBI, suministros o problemas urbanísticos.
Requisitos para participar
La participación está abierta, con carácter general, a personas físicas y jurídicas con capacidad legal, siempre que cumplan las condiciones de la subasta y constituyan el depósito correspondiente.
Documentación y medios necesarios
Normalmente necesitarás:
Identificación válida. Alta o acceso al sistema electrónico correspondiente. Medio de identificación electrónica. Cuenta bancaria o medio habilitado para constituir el depósito. Facultades suficientes si actúas en nombre de una sociedad o de un tercero. Quién no puede participar
No debe formularse una lista cerrada sin revisar el caso. En términos generales, no podrán participar quienes carezcan de capacidad legal o quienes estén sujetos a prohibiciones específicas por su posición en el procedimiento o por la normativa aplicable. También pueden existir restricciones para determinadas personas vinculadas al expediente.
El depósito previo: ya no siempre es el 5 %
Uno de los errores más importantes del borrador es afirmar que el depósito obligatorio es siempre del 5 %. Esa regla ya no debe presentarse como general para las subastas judiciales de inmuebles.
Tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley Orgánica 1/2025, en subastas judiciales de inmuebles el depósito general es del 20 % del valor del bien, con mínimo de 1.000 €, aunque el Letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo atendiendo a las circunstancias del procedimiento.
Ejemplo práctico
Si un inmueble tiene un valor de subasta de 200.000 €, el depósito judicial ordinario para participar podría ser:
200.000 € × 20 % = 40.000 €
El depósito no se calcula sobre la cantidad que quieres ofrecer, sino sobre el valor de subasta o el tipo indicado en las condiciones del expediente.
Depósitos en otras modalidades
No todas las subastas tienen el mismo depósito. Por ejemplo, en subastas de la TGSS el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social prevé reglas específicas; en determinados supuestos, el depósito exigido puede ser del 25 % del tipo de subasta, y el pago del resto debe realizarse en un plazo muy breve.
Por eso, antes de pujar, hay que revisar siempre el edicto y las condiciones concretas.
Proceso de puja y adjudicación No hay que hablar de primera, segunda y tercera subasta como regla actual
El sistema actual de subasta electrónica no funciona, con carácter general, como el esquema tradicional de “primera, segunda y tercera subasta” con bajadas automáticas del 75 %, 60 % y subasta sin tipo.
En subastas judiciales actuales, el Portal de Subastas abre un periodo electrónico de pujas y la aprobación del remate o adjudicación depende de las reglas de la LEC, del porcentaje ofrecido, de la intervención del ejecutante o del ejecutado y de las circunstancias del procedimiento.
Por tanto, es mejor evitar frases como:
“Primera subasta: precio de salida 75 %”. “Segunda subasta: baja al 60 %”. “Tercera subasta: sin sujeción a tipo”.
Ese esquema puede inducir a error.
Mecánica básica de las pujas
En términos generales:
La subasta se celebra electrónicamente. El usuario debe identificarse y constituir el depósito. Las pujas se presentan dentro del plazo habilitado. Puede existir prórroga automática si hay pujas en los últimos momentos. El mejor postor no siempre obtiene automáticamente el decreto de adjudicación; hay reglas de aprobación del remate.
El edicto y las condiciones particulares son esenciales para conocer los incrementos, pujas mínimas, reservas y demás reglas aplicables.
Pago final y formalización Plazo para pagar
Tampoco es correcto afirmar que en todas las subastas el adjudicatario dispone de 20 días hábiles o 30 días.
En subastas judiciales de inmuebles, tras la reforma de la LEC, el artículo 670 prevé, con carácter general, un plazo de 20 días para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total del remate en los supuestos correspondientes.
En otras modalidades, como subastas de la TGSS, los plazos pueden ser distintos y más breves. Por eso hay que revisar siempre el anuncio.
Conceptos que debe prever el adjudicatario
Además del precio de adjudicación, el comprador debe calcular:
Impuestos: ITP, IVA y/o AJD, según proceda. Registro de la Propiedad. Gestoría o asesoramiento. Deudas de comunidad dentro del límite legal. IBI y otros tributos locales, si proceden. Cargas anteriores o preferentes. Costes de posesión o lanzamiento, si el inmueble está ocupado. Obras, suministros y regularización documental.
No es correcto decir de forma general que el pago al juzgado incluye costas, impuestos y gastos notariales. Normalmente, el precio de adjudicación se consigna en el procedimiento; los impuestos y gastos posteriores se gestionan aparte.
Ejemplo práctico de costes
Inmueble adjudicado por 180.000 € en una subasta judicial:
Precio de adjudicación: 180.000 €. Depósito previo, si fue del 20 % sobre valor de subasta: se imputa al precio. Resto del precio: dependerá del depósito ya constituido. ITP o IVA/AJD: según la operación y normativa aplicable. Registro y gestión documental: variable. Comunidad, IBI y cargas subsistentes: según el caso. Posesión o lanzamiento: variable si hay ocupantes.
Este ejemplo debe presentarse como orientativo, porque la fiscalidad puede depender del valor de referencia catastral, de la comunidad autónoma y de si la operación está sujeta a ITP o a IVA.
La importancia de la nota simple y la certificación de cargas
Solicitar información registral antes de pujar es imprescindible. La nota simple permite obtener una visión actualizada de la finca, pero el documento especialmente relevante dentro de la subasta es la certificación de dominio y cargas incorporada al procedimiento.
Información que conviene revisar
Titularidad registral. Finca exacta que se subasta. Si se subasta el pleno dominio o solo una cuota. Hipotecas. Embargos. Servidumbres. Usufructos o derechos de uso. Cargas anteriores y posteriores. Referencia catastral. Descripción registral. Posibles discrepancias con Catastro. Cargas que pueden subsistir
No todas las cargas desaparecen con la subasta. Pueden mantenerse, entre otras:
Cargas anteriores o preferentes. Servidumbres. Usufructos o derechos reales anteriores. Determinadas limitaciones urbanísticas o administrativas. Deudas de comunidad dentro del límite legal. IBI u otros tributos con afección real, según proceda. Arrendamientos o situaciones posesorias protegidas.
El artículo 668 LEC exige que el anuncio de subasta indique que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes, y que el licitador los acepta por el solo hecho de participar.