Depósito subasta BOE: 5%, 20% y cuándo aplica cada criterio

El depósito subasta BOE es una de las primeras barreras reales para participar en una subasta inmobiliaria. Antes de pujar, el sistema exige consignar una cantidad previa que sirve como garantía de seriedad. Ese depósito no es un pago a cuenta cualquiera ni una señal informal: es un requisito técnico y económico que puede quedar retenido, devolverse o incluso perderse según lo que ocurra en la subasta.

En 2026, además, hay una duda muy habitual: ¿el depósito es del 5% o del 20%?

La respuesta correcta no es elegir una cifra y aplicarla a todo. Actualmente conviven subastas con criterios distintos. En procedimientos judiciales inmobiliarios iniciados a partir de abril de 2025 aplica el criterio del 20%, mientras que procedimientos anteriores y subastas AEAT, TGSS, notariales o administrativas pueden tener porcentajes diferentes según su normativa y el anuncio concreto.

La regla práctica es clara:

El depósito no se calcula por costumbre. Se comprueba siempre en el anuncio, el tipo de procedimiento y la fecha de inicio del expediente.

Qué es el depósito en una subasta BOE

El depósito es la cantidad que el postor debe bloquear o consignar para poder participar en una subasta publicada en el Portal de Subastas del BOE.

Sirve para acreditar que quien puja tiene capacidad económica mínima y asume las consecuencias de participar. No es todavía el precio de compra. Si ganas la subasta, tendrás que pagar después el resto del precio dentro del plazo correspondiente.

El depósito se vincula a:

  • El valor de subasta.
  • El tipo de procedimiento.
  • La normativa aplicable.
  • La fecha de inicio.
  • Las condiciones particulares del anuncio.
  • El tipo de bien.
  • La autoridad gestora.
  • La forma de puja.
  • La reserva de postura, si procede.

Por eso, antes de estudiar una operación en profundidad, conviene revisar la ficha completa en el portal y no quedarse solo con el precio visible o la puja actual.

Si todavía estás en fase inicial, antes de depositar deberías tener clara la guía completa de subastas BOE, porque el depósito es solo una pieza dentro de todo el proceso.

El error más común: pensar que siempre es el 5%

Durante años, muchos usuarios han interiorizado que el depósito habitual era el 5% del valor de subasta. Ese criterio sigue apareciendo en muchas conversaciones, cursos antiguos, artículos desactualizados e incluso en procedimientos que todavía conviven en el portal.

Pero eso no permite aplicar el 5% a cualquier subasta actual.

En subastas judiciales inmobiliarias iniciadas a partir de abril de 2025, el depósito puede ser del 20% del valor de subasta. Esto cambia por completo la preparación financiera del inversor.

Ejemplo práctico:

  • Valor de subasta: 180.000 €.
  • Depósito al 5%: 9.000 €.
  • Depósito al 20%: 36.000 €.

La diferencia no es menor. Puede determinar si puedes participar, si necesitas liquidez adicional o si directamente debes descartar la operación.

El error contrario: pensar que todo es ya el 20%

También sería incorrecto decir que todas las subastas BOE exigen ya el 20%.

En el portal pueden convivir:

  • Procedimientos judiciales iniciados antes de abril de 2025.
  • Procedimientos judiciales iniciados después de abril de 2025.
  • Subastas AEAT.
  • Subastas TGSS.
  • Subastas notariales.
  • Subastas administrativas de otros organismos.
  • Subastas de bienes muebles.
  • Subastas de vehículos.
  • Subastas de inmuebles.
  • Pujas públicas.
  • Pujas no públicas, cuando el expediente lo prevea.

Cada una puede tener reglas propias.

Por eso, cuando alguien pregunta “¿cuánto es el depósito?”, la respuesta profesional es:

Depende del procedimiento concreto. Primero hay que leer el anuncio.

Judiciales inmobiliarias desde abril de 2025: criterio del 20%

En subastas judiciales inmobiliarias de procedimientos iniciados a partir de abril de 2025, el criterio relevante es el depósito del 20%.

Esto afecta especialmente a:

  • Ejecuciones hipotecarias.
  • Ejecuciones dinerarias sobre inmuebles.
  • Subastas judiciales de viviendas.
  • Locales.
  • Garajes.
  • Naves.
  • Fincas rústicas.
  • Solares.
  • Derechos inmobiliarios subastados judicialmente.

La consecuencia práctica es evidente: participar exige más liquidez inicial.

Antes, un inversor podía estudiar varias subastas y depositar en más de una con una barrera económica relativamente menor. Con el 20%, cada depósito bloquea mucho más capital, de modo que la selección previa debe ser más estricta.

Aquí cobra más importancia todavía calcular la puja máxima, porque no tiene sentido bloquear un depósito elevado en una operación que no has analizado bien.

Procedimientos anteriores: convivencia de criterios

El cambio de criterio no borra automáticamente los procedimientos ya iniciados bajo reglas anteriores. Por eso puedes encontrar subastas activas o recientes con porcentajes distintos.

Esto no es una contradicción. Es convivencia de regímenes.

Antes de depositar, revisa:

  • Fecha de inicio del procedimiento.
  • Tipo de procedimiento.
  • Autoridad gestora.
  • Edicto.
  • Condiciones del Portal de Subastas del BOE.
  • Porcentaje exacto indicado.
  • Importe concreto que exige la plataforma.
  • Si la subasta admite pujas públicas o no públicas.
  • Si existe reserva de postura.

El dato operativo final lo verás al intentar constituir el depósito, pero no conviene llegar ahí sin haber leído antes todo el anuncio.

Subastas AEAT: no funcionan igual que las judiciales

Las subastas AEAT son procedimientos administrativos de apremio. Aunque se publiquen en el BOE, no siguen exactamente el mismo esquema que una subasta judicial.

En inmuebles de AEAT, el anuncio puede fijar su propio depósito y sus propios plazos. Además, el plazo para pagar el resto del precio suele ser especialmente relevante, porque puede ser más corto que en otros procedimientos.

Antes de participar en una subasta AEAT, revisa:

  • Tipo de bien.
  • Valor de subasta.
  • Depósito exigido.
  • Tramos de puja.
  • Plazo de pago.
  • Cargas anteriores.
  • Situación posesoria.
  • Deudas asociadas.
  • Documento administrativo de adjudicación.
  • Posible necesidad de escritura pública en determinados casos.
  • Fiscalidad aplicable.

El gran error en AEAT es mirar solo el depósito y olvidar las cargas. Una subasta de Hacienda puede parecer atractiva, pero si existe una hipoteca anterior o una carga preferente, la rentabilidad cambia por completo.

Para este tipo de operaciones conviene revisar también la guía de subastas AEAT de inmuebles.

Subastas TGSS: reglas propias

Las subastas de la Tesorería General de la Seguridad Social tienen su propio régimen. No deben analizarse como si fueran judiciales ni como si fueran AEAT.

En TGSS hay que revisar especialmente:

  • Unidad de recaudación.
  • Embargo ejecutado.
  • Depósito exigido.
  • Forma de participación.
  • Plazo para completar el pago.
  • Cargas anteriores.
  • Posibles derechos administrativos.
  • Documento de adjudicación.
  • Situación posesoria.
  • Estado registral.

Si el inmueble tiene embargos cruzados de TGSS, AEAT, banco y ayuntamiento, el depósito es solo el primer filtro. Lo importante será ordenar el rango de cada carga.

Antes de participar, conviene preparar un informe de cargas de una subasta BOE para evitar que una deuda preferente convierta la adjudicación en una mala compra.

Subastas notariales y Portal del Notariado

En las subastas notariales, el pliego manda mucho.

Aunque algunas se publiquen o se conecten con sistemas electrónicos, debes revisar cuidadosamente el Portal del Notariado, la notaría responsable y las condiciones particulares.

Pueden aparecer subastas por:

  • División de cosa común.
  • Herencias.
  • Ejecuciones extrajudiciales.
  • Ventas notariales.
  • Realización de garantías.
  • Acuerdos entre partes.

En estos casos, el depósito puede depender del pliego. También pueden cambiar las condiciones de adjudicación, pago, gastos y formalización.

Antes de depositar en una subasta notarial, revisa:

  • Pliego.
  • Depósito.
  • Fecha límite.
  • Forma de puja.
  • Derecho transmitido.
  • Titularidad.
  • Cargas.
  • Comuneros.
  • Arrendamientos.
  • Gastos de formalización.
  • Plazo para completar pago.

En subastas notariales, más que aplicar reglas generales, hay que leer el pliego completo.

Pujas públicas y no públicas

Otro punto que genera dudas es la distinción entre pujas públicas y no públicas cuando el portal o el expediente lo permite.

En términos prácticos, el postor puede encontrarse con opciones relativas a la visibilidad de su puja. Esto no elimina el depósito ni cambia por sí solo el análisis económico. Pero sí puede afectar a la estrategia, a la forma en que otros postores interpretan la subasta y a la dinámica de competencia.

Antes de pujar, revisa:

  • Si tu puja será visible o no.
  • Si el sistema permite reserva de postura.
  • Si puedes mejorar puja.
  • Si hay tramos mínimos.
  • Si existe importe mínimo para que la postura sea relevante.
  • Si la subasta se prorroga por nuevas pujas.
  • Cómo se comunica el resultado.

La estrategia de puja no debería decidirse en caliente. El depósito ya está bloqueado, la operación ya está analizada y la puja máxima debe estar fijada antes de empezar.

Cuándo se recupera el depósito

Si participas y no resultas adjudicatario, lo habitual es que el depósito se libere o devuelva conforme al funcionamiento del portal y del procedimiento.

Pero hay matices.

Puede quedar retenido si:

  • Has hecho reserva de postura.
  • Eres segundo o posterior postor con opción relevante.
  • El mejor postor no paga.
  • El órgano gestor debe resolver adjudicación.
  • Hay incidencias técnicas o procesales.
  • El procedimiento prevé mantenimiento temporal de determinadas posturas.

Por eso, no conviene participar en varias subastas simultáneas sin prever que parte de tu liquidez puede quedar bloqueada durante más tiempo del esperado.

El depósito no utilizado normalmente vuelve, pero el tiempo de recuperación puede afectar a tu capacidad para operar.

Cuándo se puede perder el depósito

El depósito puede perderse si ganas la subasta y no cumples tus obligaciones de pago o formalización.

Escenarios habituales:

  • Ganas y no pagas el resto del precio.
  • No completas el remate dentro de plazo.
  • Te arrepientes después de adjudicar.
  • Pujas sin financiación preparada.
  • Calculas mal impuestos y cargas.
  • Descubres tarde una ocupación o hipoteca anterior.
  • Superas tu puja máxima y luego no puedes asumir la operación.

Este es uno de los motivos por los que antes de depositar debes revisar cargas registrales que sobreviven a la subasta, ocupación, fiscalidad y plazo de pago.

Perder el depósito no es el único riesgo. En algunos escenarios, incumplir puede tener consecuencias económicas adicionales si el procedimiento genera perjuicios o debe repetirse la subasta.

Reserva de postura: cuidado con quedar enganchado

La reserva de postura permite que postores que no han resultado inicialmente ganadores mantengan su oferta durante un tiempo, por si el adjudicatario principal no paga o decae.

Esto puede ser útil, pero también exige prudencia.

Si reservas postura:

  • Tu depósito puede quedar retenido.
  • Puedes acabar siendo adjudicatario.
  • Debes mantener capacidad económica.
  • No puedes actuar como si la operación estuviera descartada.
  • Debes tener claro cuánto tiempo puedes mantener bloqueado el capital.

La reserva de postura puede convertirse en oportunidad o en trampa según tu planificación financiera.

Depósito y financiación

Una subasta no funciona como una compraventa ordinaria con tiempos largos para negociar hipoteca.

Antes de depositar debes saber:

  • Si comprarás con fondos propios.
  • Si necesitas financiación.
  • Si el banco acepta financiar una adjudicación en subasta.
  • Si tienes tasación.
  • Si los plazos encajan.
  • Si la vivienda está ocupada.
  • Si hay cargas anteriores.
  • Si el título será inscribible sin incidencias.
  • Si el Valor de Referencia Catastral afecta al ITP.

Muchos bancos son prudentes con adjudicaciones en subasta porque hay incertidumbre documental, posesoria y registral. No conviene ganar esperando que la financiación se resuelva después.

Depósito, ITP y Valor de Referencia Catastral

El depósito no es el único dinero que necesitas.

Si ganas, tendrás que prever:

  • Resto del precio.
  • ITP, si es vivienda usada.
  • IVA/AJD, si procede.
  • Registro.
  • Comunidad.
  • IBI.
  • Cargas preferentes.
  • Reforma.
  • Posesión.
  • Gestión jurídica.
  • Financiación.
  • Seguro.

El Valor de Referencia Catastral puede afectar a la base fiscal en ITP si es superior al precio de adjudicación. Esto es especialmente relevante cuando compras con descuento.

Ejemplo práctico:

  • Depósito preparado: 20.000 €.
  • Resto de precio previsto: 80.000 €.
  • Precio total: 100.000 €.
  • Valor de Referencia Catastral superior.
  • ITP calculado inicialmente solo sobre adjudicación.
  • Resultado: falta liquidez para impuestos.

La planificación debe hacerse sobre el coste total, no solo sobre el depósito.

Checklist antes de constituir el depósito

Antes de depositar, confirma:

  • Tipo de subasta.
  • Procedimiento judicial, AEAT, TGSS, notarial o administrativo.
  • Fecha de inicio del procedimiento.
  • Porcentaje de depósito.
  • Importe exacto.
  • Valor de subasta.
  • Puja mínima.
  • Tramos de puja.
  • Plazo de finalización.
  • Plazo de pago del resto.
  • Posibilidad de puja pública o no pública.
  • Reserva de postura.
  • Derecho transmitido.
  • Nota simple.
  • Certificación de cargas.
  • Carga ejecutada.
  • Cargas anteriores.
  • Cargas preferentes.
  • Ocupación.
  • Arrendamientos.
  • Comunidad.
  • IBI.
  • ITP o IVA/AJD.
  • Valor de Referencia Catastral.
  • Financiación.
  • Puja máxima.
  • Margen de seguridad.

En FM Subastas & Investment revisamos el depósito siempre dentro del análisis completo. La pregunta no es solo si puedes depositar, sino si tiene sentido bloquear dinero en esa operación concreta.

Errores frecuentes

Aplicar siempre el 5%

Es un error porque en 2026 conviven procedimientos con criterios distintos y en judiciales inmobiliarias iniciadas desde abril de 2025 aplica el 20%.

Aplicar siempre el 20%

También es incorrecto. AEAT, TGSS, notariales, administrativas o procedimientos anteriores pueden tener condiciones diferentes.

Mirar solo el importe del depósito

El depósito es la entrada al juego. Lo importante es el coste total de adjudicación.

Depositar sin leer cargas

Una carga anterior puede hacer inviable la compra aunque el depósito sea asumible.

Depositar sin financiación cerrada

Los plazos de pago pueden ser cortos. No conviene depender de una aprobación futura incierta.

No prever la devolución

Si participas en varias subastas, varios depósitos pueden quedar bloqueados al mismo tiempo.

Reservar postura sin estrategia

Puedes acabar adjudicatario aunque no fueras el primer ganador.

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