Cesión de remate en subastas judiciales: qué es y quién puede utilizarla
La cesión de remate en subastas judiciales es una figura específica que permite que determinados acreedores que participan en la subasta trasladen a un tercero la posición adquirida como rematantes o adjudicatarios. Es una operación frecuente en ejecuciones hipotecarias e inmobiliarias, pero también una de las más malinterpretadas por los inversores.
La clave está en entender que no cualquier adjudicatario puede ceder el remate. En las subastas judiciales reguladas por la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta facultad corresponde al ejecutante y a los acreedores posteriores, no al postor particular ordinario.
El artículo 647.3 LEC, tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, establece que el ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa previa. Además, si la cesión no se ha efectuado antes, deberá verificarse en el plazo de cinco días que conceda el Letrado de la Administración de Justicia cuando los autos estén pendientes de dictar el decreto de adjudicación.
¿Qué es exactamente la cesión de remate?
La cesión de remate es el acto por el cual el ejecutante o un acreedor posterior que participa en la subasta traslada a un tercero el derecho derivado del remate o adjudicación, antes de que se dicte el decreto de adjudicación a favor del cesionario.
En la práctica, permite que el bien no llegue a inscribirse a nombre del acreedor cedente, sino directamente a favor del cesionario, siempre que se cumplan los requisitos procesales y documentales exigidos.
Esta figura no debe confundirse con una compraventa ordinaria. En la cesión de remate no se vende un inmueble ya inscrito a nombre del acreedor, sino que se transmite la posición derivada del remate o adjudicación dentro del propio procedimiento judicial.
Requisitos fundamentales:
Puede realizarla el ejecutante o los acreedores posteriores que participen en la subasta. Debe efectuarse antes del decreto de adjudicación. Debe presentarse escrito firmado por cedente y cesionario. Deben acreditarse identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constan ya en el expediente. Si la cesión se realiza mediante precio, debe acreditarse documentalmente el pago total de la cantidad pactada. Debe haberse pagado, en su caso, el precio del remate. Diferencias con la cesión extrajudicial
Muchos inversores confunden la cesión de remate judicial con operaciones realizadas en subastas notariales, administrativas o ventas privadas de carteras inmobiliarias.
En una subasta judicial sujeta a la LEC, la facultad de ceder el remate está legalmente limitada al ejecutante y a los acreedores posteriores. El postor particular que resulta adjudicatario no puede, como regla general, ceder libremente su remate a otro inversor como si fuera una compraventa privada.
Por eso, antes de negociar una “cesión” conviene comprobar si realmente estamos ante una cesión de remate judicial o ante otra operación distinta, como una compraventa posterior, una cesión de crédito, una venta de activo adjudicado o un acuerdo privado condicionado.
Quién puede ceder y quién no
Esta es la limitación más importante y la que más confusión genera. En la subasta judicial regulada por la LEC, pueden ceder el remate:
El acreedor ejecutante. Los acreedores posteriores que participen en la subasta.
No pueden utilizar esta figura, con carácter general:
Particulares que actúan como postores ordinarios. Inversores que no son acreedores en el procedimiento. Sociedades que participan como licitadores sin ser ejecutantes ni acreedores posteriores. Personas que pretenden “revender” su adjudicación antes de pagar el precio. Ejemplo práctico
Un banco ejecuta una vivienda valorada en 300.000 €. Participa en la subasta conforme a las reglas procesales aplicables y obtiene el remate o solicita la adjudicación en los términos previstos por la LEC.
Antes de dictarse el decreto de adjudicación, puede ceder el remate a un tercero. Si la cesión se realiza por precio, deberá acreditarse documentalmente el pago de la cantidad total pactada con el cesionario. Además, si existe sobreprecio, este se aplicará a los fines de la ejecución y deberá hacerse constar en el decreto como concepto distinto del precio de adjudicación.
Procedimiento y plazos para la cesión
La cesión debe respetar un orden procesal concreto. No se trata de una operación privada que pueda completarse al margen del juzgado.
Pasos del procedimiento Participación del ejecutante o acreedor posterior en la subasta El ejecutante puede tomar parte en la subasta sin necesidad de consignar depósito. Tras la reforma, si pretende adjudicarse los bienes, deberá hacerlo en las condiciones previstas en los artículos 650 y 670 LEC. Identificación del cesionario Cedente y cesionario deben presentar escrito firmado, aportando la documentación que acredite identidad, facultades y representación. Acreditación del pago Si la cesión es mediante precio, debe acreditarse documentalmente el pago de la cantidad total pactada. Verificación dentro del plazo legal Si la cesión no se ha efectuado antes, el LAJ debe conceder un plazo de cinco días cuando los autos estén pendientes de dictar el decreto de adjudicación. Decreto de adjudicación Si se cumplen los requisitos, el decreto podrá recoger la adjudicación a favor del cesionario, con las menciones que procedan sobre precio de adjudicación, precio de cesión y eventual sobreprecio. Plazos críticos La cesión debe realizarse antes del decreto de adjudicación. Si no se ha efectuado antes, se verificará en el plazo de cinco días que conceda el LAJ. El pago del precio del remate debe estar realizado, cuando proceda. Si existe sobreprecio y resulta sobrante respecto del crédito total reclamado, el ejecutante puede ser requerido para ingresarlo en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días. Aspectos fiscales y costes
La cesión de remate puede tener implicaciones fiscales relevantes y debe analizarse caso por caso. No conviene afirmar de forma automática que siempre tributa igual ni que el ITP se calcula necesariamente sobre el precio de cesión.
La tributación puede depender, entre otros factores, de:
Si la transmisión está sujeta a ITP o a IVA. Si existe valor de referencia catastral. Si hay precio de cesión distinto del precio de adjudicación. Si existe sobreprecio. Si el cesionario adquiere como particular, sociedad o empresario. La comunidad autónoma donde radique el inmueble. La naturaleza del inmueble: vivienda, local, suelo, inmueble en construcción, activo empresarial, etc. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA
En adquisiciones inmobiliarias, lo habitual es analizar si la operación tributa por ITP-TPO o por IVA, según la naturaleza del transmitente, del inmueble y de la operación. En inmuebles sujetos a ITP, el tipo aplicable depende de la comunidad autónoma.
Además, desde la introducción del valor de referencia catastral, la base imponible puede no coincidir siempre con el precio pactado si existe un valor fiscal superior aplicable. Por eso, una afirmación como “el cesionario paga ITP sobre el precio de cesión” puede quedarse corta o resultar incorrecta en determinados supuestos.
Ejemplo orientativo de cálculo
Precio de adjudicación o remate: 180.000 €. Precio pactado por la cesión: 220.000 €. Existencia de sobreprecio: 40.000 €. Tributación indirecta: dependerá de si procede ITP, IVA y/o AJD. Base fiscal: deberá comprobarse conforme a la normativa aplicable, incluido el valor de referencia si existe. Gastos adicionales: registro, gestoría, asesoramiento, posibles cancelaciones y trámites judiciales.
Este ejemplo sirve para entender la mecánica económica, pero no debe utilizarse como liquidación fiscal definitiva.
Otros gastos a considerar
Gastos registrales. Gestión fiscal. Asesoramiento jurídico. Posibles gastos de cancelación de cargas. Costes de financiación. Regularización de comunidad, IBI o suministros. Eventuales costes de posesión o lanzamiento si el inmueble está ocupado. Cuándo puede convenir la cesión de remate
La cesión puede resultar útil cuando permite al acreedor evitar la gestión directa del inmueble y al cesionario acceder a una oportunidad concreta dentro del procedimiento.
Para el acreedor cedente
Obtiene liquidez o recupera parte del crédito. Evita incorporar el inmueble a su balance o cartera. Reduce costes de mantenimiento, comercialización y gestión. Traslada al cesionario los riesgos posteriores de posesión, conservación o venta. Puede facilitar una salida más rápida del procedimiento. Para el cesionario Accede a un inmueble concreto sin haber sido el adjudicatario inicial. Puede obtener un precio atractivo frente al mercado. Evita negociar una compraventa posterior una vez inscrito el inmueble a nombre del acreedor. Puede beneficiarse de una transmisión directa en el propio procedimiento, si se cumplen los requisitos. Casos donde puede ser interesante Inmuebles con demanda clara Viviendas, locales o activos con compradores identificados antes de la adjudicación. Activos que el acreedor no quiere gestionar Inmuebles ocupados, deteriorados, con cargas de gestión o poco encaje en la cartera del acreedor. Operaciones de inversores especializados Cesionarios capaces de asumir riesgos técnicos, jurídicos o posesorios que el acreedor prefiere evitar. Errores comunes y confusiones frecuentes Confundir la cesión de remate con una compraventa ordinaria
La cesión de remate no es una venta normal de un inmueble ya adquirido. Es una operación procesal vinculada al expediente judicial y debe documentarse dentro de él.
Pensar que cualquier adjudicatario puede ceder
El error más frecuente es creer que cualquier postor que gana una subasta puede ceder su posición a un tercero. En subastas judiciales LEC, esta facultad corresponde al ejecutante y a los acreedores posteriores, no al licitador ordinario.
Olvidar el plazo de cinco días
La reforma de la LEC ha introducido una regla temporal relevante: si la cesión no se ha efectuado antes, debe verificarse dentro del plazo de cinco días que conceda el LAJ cuando los autos estén pendientes de dictar el decreto de adjudicación.
No documentar correctamente el pago
Si la cesión es mediante precio, debe acreditarse documentalmente el pago total. Si no se acredita correctamente, la cesión puede no prosperar.
Ignorar el tratamiento del sobreprecio
Si el precio de cesión supera el precio del remate o adjudicación, ese sobreprecio no puede tratarse como un beneficio privado ajeno al procedimiento sin más. La LEC prevé que se aplique a los fines de la ejecución y que se haga constar en el decreto de adjudicación como concepto distinto.